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Oct 16, 2023

Vornado: 배당 중단 후 내 투자 논문 재검토(NYSE:VNO)

Patrick Gross/iStock, Getty Images를 통해 23년 4월 26일, Vornado Realty(NYSE:VNO)

Patrick Gross/iStock(게티 이미지 제공)

23년 4월 26일, Vornado Realty(NYSE:VNO)는 2023년 말까지 보통주 배당을 중단한다는 보도 자료를 발표했습니다. 이는 VNO에서 제가 왜 VNO에서 포지션을 시작합니다. 한 달여 만에 VNO는 S&P 500 대비 -11.78% 하락해 1.91% 상승했다. 내 기사의 타이밍이 이보다 더 나쁠 수는 없습니다. 이제 시장이 뉴스를 소화하고 VNO가 1분기 실적을 발표했으므로 투자 논제를 재검토하고 후속 기사를 쓰고 싶었습니다. 상업용 부동산, 특히 사무실 건물에 대한 경고음이 계속 울리고 있습니다. 모기지 은행 협회 데이터에 따르면 사무실 건물에 대한 모기지의 거의 1/4은 2023년에 재융자되어야 하며 분석가들은 개발자들이 Goldman Sachs(GS)가 제공한 미국 상업용 부동산 대출 3조 1천억 달러 중 상당 부분을 채무 불이행할 수 있다는 우려를 제기했습니다. 뛰어나다고 합니다. 혼란의 시기는 어려움을 겪고 있는 분야에서 승자를 고를 수 있는 투자자들에게 기회를 제공합니다. VNO에 대한 내 생각이 100% 틀릴 수도 있지만 내 투자 원칙은 변하지 않았으며 몇 년 안에 VNO가 승자가 될 것이라고 믿습니다. 더 고통스러울 수 있고 많은 변수가 VNO에 영향을 미칠 수 있지만 저는 기꺼이 폭풍이 닥칠 때까지 기다릴 의향이 있습니다.

알파를 추구하다

전제는 간단하다. 전염병으로 인해 기업이 연결 상태를 유지하는 것이 강조되지 않았던 기존 기술을 전환하고 구현하게 되면서 사무실에 출근하는 직원이 줄어들었습니다. 팬데믹 이전에는 Slack, Zoom(ZM), Microsoft(MSFT) Teams와 같은 제품을 사용할 수 있었지만 많이 활용되지 않았습니다. 모두가 알고 있는 이야기입니다. 이 제품은 팬데믹 기간 동안 널리 받아들여졌고, 3년이 지난 후에도 기업에서는 여전히 이 제품을 활용하고 있습니다. 일부 조직은 정규직으로 복귀했고, 일부 조직은 하이브리드 정책을 갖고 있으며, 다른 조직은 물리적 공간을 축소하거나 완전히 포기했습니다. 또한 임대가 종료되어 공간을 축소하거나 제거할 수 있기를 기다리는 사업주 집단도 있습니다. 모든 사람은 원격 근무에 대해 의견을 가지고 있으며, 최근 CNBC 인터뷰에서 Elon Musk는 원격 근무가 도덕적으로 잘못되었다고 말했으며 재택 근무에 대해 어떻게 생각하는지 명시적으로 밝혔습니다. 한 사람의 의견이 수백만 개의 기업이 운영하는 방식을 결정하지 않기 때문에 모든 회사는 자신에게 적합한 것이 무엇인지 파악해야 합니다.

JPMorgan Chase(JPM)의 분석가인 Kabir Caprihan은 3월 24일 보고서에서 사무실 대출의 21%가 부실화되고 대출 기관은 평균 41%의 대출 원금을 잃게 될 것이라고 경고했습니다. Commercial Edge의 National Office 보고서에 따르면 4월 미국 전국 공실률은 16.7%로 전월 대비 10bp, 전년 대비 100bp 상승했습니다. 전국 공실률 증가 외에도 4월 현재 1억 1,820만 평방피트의 사무실 공간이 건설 중이며 이는 전체 재고의 1.8%에 해당합니다. 1억 1,820만 평방피트 중 Class A 및 A+ 부동산이 건설 중인 새 사무실 공간의 1억 990만 평방피트를 차지했습니다. 공실률이 증가하고 새로운 공급이 시장에 진입함에 따라 평방 피트당 가격이 더욱 엄격해질 수 있으므로 오래된 건물과 현재 운영자에게는 문제가 될 수 있습니다.

커머셜 에지

Brookfield Corporation은 자산 규모가 2,630억 달러에 달하는 세계 최대의 부동산 투자자 중 하나입니다. 4월 18일, Forbes는 Brookfield가 사무실 건물 모기지 중 1억 6,140만 달러를 불이행했다고 보고했습니다. 채무 불이행은 워싱턴 DC 지역의 약 12개 사무실 자산에 적용되며, 이는 브룩필드가 캘리포니아주 로스앤젤레스에 있는 2개의 오피스 타워에 대한 7억 8400만 달러의 모기지를 채무 불이행한 이후에 나온 것입니다. 공실과 높은 이자율이 결합되어 수익에 영향을 미쳤으며 Green Street는 부동산 가치가 약 -25% 감소했다고 지적했습니다.

녹색 거리

상업용 부동산 시장이 소란을 겪고 있는데, 상황이 나아지기 전에 부정적인 헤드라인이 더 많이 나올 것으로 예상됩니다. 거의 10억 달러에 달하는 모기지 채무 불이행에 따른 Brookfield의 상황은 그리 밝지 않으며, 개인과 회사가 세금이 높은 주를 떠나면서 사무실 REIT 부문은 기껏해야 불확실합니다. 사무실 공간에 특화된 REIT에 투자하지 않는 데에는 여러 가지 이유가 있으며, 솔직히 S&P 500 인덱스 펀드에 투자하는 것이 훨씬 더 안전하고 스트레스도 덜 받습니다. 동시에, 이 부문에서 멀리 떨어져 있어야 할 많은 위험 신호와 이유가 있어 REIT가 살아남을 수 있는 기회를 제공합니다.